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FIIs de desenvolvimento: Lista Completa, Detalhes, Riscos e Oportunidades em 2025

A tall bridge with a clock on it's side
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FIIs de Desenvolvimento – Exemplos e Análises

Os FIIs de Desenvolvimento focam em construir, incorporar ou transformar imóveis que ainda não estão prontos. O objetivo é gerar lucro na venda futura das unidades ou no aumento de valor após a conclusão das obras.
São fundos com maior risco, porém também com potencial de retorno elevado, já que participam desde o início do ciclo imobiliário.

Exemplos de FIIs de Desenvolvimento e Como Funcionam

HCTR11 – Hectare Recebíveis Imobiliários (Segmento híbrido/relações com desenvolvimento)

Apesar de ser majoritariamente de papel, o HCTR11 se expõe a projetos de incorporação via estruturas de crédito ligadas ao desenvolvimento.
Como atua:

  • Financia incorporadoras pequenas e médias

  • Acompanha projetos desde o lançamento

  • Lucro depende da saúde financeira das obras e da qualidade das garantias

Perfil: Alto risco e retorno variável, exposto à performance dos projetos financiados.

RSPD11 – SP Downtown Desenvolvimento

Fundo direcionado para desenvolvimento comercial e retrofit em São Paulo, com foco em regiões centrais.
Como atua:

  • Compra prédios subutilizados

  • Realiza retrofit ou remodelação profunda

  • Busca vender ou alugar após conclusão

Perfil: Alta valorização potencial, mas sujeito a riscos de obra e licenciamento.RBRP11 / RBR Desenvolvimento (estrutura híbrida)

Alguns fundos da família RBR têm braços dedicados a projetos residenciais, focados em incorporação.
Como atuam:

  • Participam de empreendimentos residenciais em parcerias

  • Ciclo curto (2–4 anos) visando lucro na venda

Perfil: Fortemente exposto à velocidade de vendas e ao mercado residencial.

MATV11 – Maturi Desenvolvimento

Fundo focado em desenvolver imóveis residenciais com atuação em parceria com incorporadoras consolidadas.
Como atua:

  • Aporte direto em SPEs de empreendimentos

  • Participação no "lucro da obra"

  • Gestão ativa para acompanhar cronograma físico e financeiro

Perfil: Depende da execução da obra e saúde financeira dos parceiros.

URPR11 – Urca Prime Desenvolvimento

Um dos fundos mais conhecidos do segmento, com foco em incorporação residencial no Rio de Janeiro e São Paulo.
Como atua:

  • Compra terrenos ou participa de projetos via SPE

  • Acompanha desde o lançamento até a venda das unidades

  • Retorno previsível se a velocidade de vendas for boa

Perfil: Risco de vendas lentas ou aumento no custo de construção.

Como FIIs de Desenvolvimento Ganham Dinheiro

Os resultados normalmente vêm de:

✔ Lucro na venda das unidades construídas
✔ Valorização do imóvel após a obra
✔ Participação societária nas SPEs
✔ Fluxo de pagamentos das incorporadoras parceiras

Riscos Típicos

Os principais riscos desse tipo de fundo incluem:

  • Atrasos na obra

  • Estouro de orçamento

  • Dificuldade de venda das unidades

  • Problemas regulatórios e de licenciamento

  • Crise no setor imobiliário

Perfil Ideal do Investidor

FIIs de desenvolvimento são ideais para quem:

  • aceita volatilidade e prazos longos

  • busca ganhos elevados e entende riscos de obra

  • tem foco em valorização, não renda mensal

  • diversifica a carteira com setores distintos do tijolo tradicional