Conheça tudo sobre o fundo de tijolo XPLG11
Visão Geral: O Que É o XPLG11
Ticker / Código: XPLG11
Nome formal: XP Log FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
Categoria / Tipo: FII “tijolo” / Logístico — focado em imóveis físicos industriais/logísticos para locação.
Gestor / Administração: Gestor: XP Asset Management; Administrador: Vórtx DTVM Ltda.
Início / Constituição: Fundo em atividade desde junho de 2018. (Fiis.pro)
Objetivo: adquirir e administrar imóveis logísticos/industriais ou em construção, para locação ou venda, buscando gerar renda de aluguéis e eventualmente valorização ou ganhos de capital por meio de desenvolvimento ou reciclagem de portfólio.
Negociação: cotas negociadas na B3, como os demais FIIs.
Em resumo: XPLG11 é um fundo de “tijolo logístico”, com imóveis físicos — galpões, centros logísticos — para locação ou exploração industrial/logística. A estratégia combina renda de aluguel e gestão ativa de portfólio (compra, venda ou construção de imóveis), aproveitando o mercado imobiliário e demanda por logística.
Estrutura, Estratégia e Composição da Carteira
Estratégia e Política de Investimento
O fundo investe predominantemente em imóveis físicos logísticos/industriais, prontos ou em construção, visando renda via aluguel ou leasing.
Também pode investir uma parcela reduzida em cotistas de outros FIIs como parte da diversificação de portfólio.
A gestão é ativa: o fundo busca reciclar portfólio, adquirir novos imóveis, vender ativos, otimizar custos e locações — como exemplificado na aquisição recente de um imóvel logístico em Extrema (MG), consolidando 100% do ativo.
Carteira / Composição Atual (mais recente — 2025)
Com base nos dados públicos:
Tipo de Ativo / Categoria % estimada da carteira / Observações Imóveis acabados (galpões / imóveis para renda) ~ 75,36% Imóveis em construção / desenvolvimento ~ 10,41% Cotas de outros FIIs ~ 14,23% (Participações residuais, se houver) parcela muito pequena / desprezível
Patrimônio líquido: cerca de R$ 3,307 bilhões.
Valor patrimonial por cota (VPA): ~ R$ 106,07.
P/VP (cotação / VPA): ~ 0,97 — a cota de mercado está um pouco abaixo do VPA, sugerindo leve desconto no mercado.
Alavancagem / Passivos: alavancagem declarada de 8,93% (obrigações por imóveis + securitização / PL).
Liquidez: volume médio diário de negociação relativamente bom (~ R$ 3 milhões).
Em resumo: XPLG11 tem uma carteira focada em imóveis logísticos prontos ou em desenvolvimento, com alguma diversificação via cotas de FIIs — o que pode trazer flexibilidade estratégica e mitigação parcial de riscos específicos de imóveis.
Rendimentos, Histórico e Performance
Política de Distribuição / Rendimento
O fundo distribui resultados regularmente, via renda de aluguéis e receitas imobiliárias dos imóveis locados.
A gestão busca manter a distribuição mesmo nos meses com menor resultado, ajustando com caixa ou estrutura de portfólio.
Rendimentos Recentes e Dividend Yield
Nos últimos 12 meses, o rendimento distribuído por cota acumulado ~ R$ 9,76–9,80 → Dividend Yield 12 m de cerca de 9,5% a.a.
Em 2025 os pagamentos mensais recentes têm sido de R$ 0,82 por cota, com constância mensal em diversos meses.
Exemplo recente: rendimento de R$ 0,82 por cota pago em 14/11/2025.
Dinâmica Recente, Operações Extraordinárias e Liquidez
Em 2025, o fundo adquiriu participação total em um galpão em Extrema (MG), consolidando 100% do imóvel — área construída de ~ 76,3 mil m² — o que ajuda a fortalecer a carteira de ativos e a taxa de ocupação.
Também houve alienação de galpão em Pernambuco, vendendo para outro FII em 2025 — demonstra que o fundo realiza reciclagem de ativos, vendendo imóveis quando oportuno.
Vacância física relativamente controlada: no relatório mais recente (abril/2025), vacância física reportada próxima a ~ 5,2%.
Esses fatores indicam que o fundo combina renda recorrente com capacidade de gestão ativa e reciclagem de portfólio — algo valorizado em FIIs logísticos.
Vantagens / Pontos Fortes vs Limitações e Riscos
Pontos Fortes
Foco em logística / imóveis industriais — setor com demanda crescente: com expansão de e-commerce, distribuição e logística, galpões e centros de distribuição têm demanda elevada — bom para premissa de longo prazo.
Portfólio relativamente amplo e diversificado (prontos + em construção + cotas de FIIs): mistura entre imóveis prontos e em desenvolvimento + diversificação via cotas de FIIs dá flexibilidade e reduz risco de concentração.
Rendimentos consistentes e competitivos: yield anualizado perto de ~9–10% a.a., com pagamentos mensais regulares.
Gestão ativa + reciclagem de portfólio: já há histórico de compras e vendas de imóveis — pode gerar ganhos de capital além dos aluguéis.
Desconto moderado no P/VP: cotas negociadas ligeiramente abaixo do VPA — potencial de valorização patrimonial se o mercado reconhecer o valor.
Liquidez e tamanho razoáveis: PL de bilhões, bom volume de negociação — facilita entrada/saída para cotistas.
Riscos e Limitações
Exposição ao mercado imobiliário/logístico e economia macro: desaceleração econômica, queda na demanda por logística ou excesso de oferta pode afetar locação e valorização.
Risco de vacância ou inadimplência em locações: alguns contratos atípicos ou inquilinos com risco podem comprometer receita.
Possível instabilidade de renda se imóveis em construção demorarem ou sofrerem atrasos — parte da carteira está em imóveis ainda em construção, o que implica risco de entrega e ocupação.
Dependência da gestão ativa — decisões de compra/venda/importância da diligência: como há reciclagem de ativos, a qualidade da execução e avaliação de imóveis é crítica.
Yield menor que FIIs de papel/CRI em cenários favoráveis — se juros caírem ou crédito for valorizado, FIIs de papel podem superar FIIs logísticos.
Valorização de cota limitada se mercado imobiliário estiver estagnado — retorno dependerá de renda + revalorização, que podem ser modestos em ciclo adverso.
Perfil de Investidor Adequado ao XPLG11
XPLG11 tende a fazer sentido para investidores que:
Querem renda passiva mensal relativamente estável, via aluguel de imóveis logísticos.
Acreditam no crescimento do setor logístico / demanda por galpões e centros de distribuição — longo prazo mais promissor.
Buscam equilíbrio entre risco e retorno moderado/moderado-arrojado — yield razoável, mas com risco imobiliário e vacância.
Preferem diversificação e gestão profissional: não precisam escolher imóvel por imóvel — a gestora faz isso.
Têm horizonte de médio a longo prazo, para aproveitar rendimentos e eventuais ganhos de capital com reciclagem de ativos.
Querem exposição a “tijolo real” (imóveis físicos) e não dependem exclusivamente de crédito ou papel.
Para investidores muito conservadores, pode haver menores volatilidade e risco em FIIs de CRI ou renda fixa; para os mais agressivos, FIIs de desenvolvimento ou híbridos podem oferecer maior retorno — XPLG11 está no meio-termo: um bom balanço de risco e retorno.
Minha Avaliação: XPLG11 Vale a Pena?
Sim — XPLG11 se mostra como uma opção sólida e equilibrada no segmento de FIIs logísticos. Com carteira bem composta (ativos prontos + em desenvolvimento + diversificação via FIIs), yield competitivo (~9–10 % a.a.), gestão ativa e histórico recente de aquisições e reciclagens, ele combina renda mensal + possibilidade de valorização de patrimônio.
Para investidores com perfil de risco moderado e foco em renda + longo prazo, especialmente se acreditam na demanda crescente por logística no Brasil, XPLG11 parece uma boa alternativa.